تورم منفی ملک کدام مناطق تهران را نشانه گرفته است

خبرنگاران : تغییرات کاهشی قیمت مسکن در تهران الگوی تازه به خود گرفته که بیانگر پیامد جهش متفاوت قیمت ها طی دو سال اخیر است.

تورم منفی ملک کدام مناطق تهران را نشانه گرفته است

به گزارش خبرنگاران شهریور سال جاری برای دومین ماه پیاپی، تورم ماهانه مسکن در تهران منفی شد. در این میان -مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن- متوسط قیمت آپارتمان های منطقه یک (گران ترین منطقه پایتخت) با بیشترین کاهش نسبت به سایر مناطق روبرو شد. کاهش قیمت واحدهای مسکونی در منطقه پنج نیز قابل توجه است. ماه گذشته در پنج منطقه اول تهران، تورم منفی برای املاک مسکونی رقم خورد؛ در حالی که در عمده مناطق جنوبی، قیمت آپارتمان ها به طور میانگین 5 درصد افزایش یافت. وضعیت موجود نشان می دهد مناطقی از بازار مسکن که طی سال های 96 و 97 و همچنین بهار سال جاری، با بیشترین رشد قیمت روبرو بودند، هم اکنون -دوران پساجهش- در لیست انتظار برای کاهش قیمت قرار دارند. مناطق واقع در شمال و شمال غرب شهر تهران در این لیست هستند. اختلاف منطقه ای سرعت رشد قیمت در دو سال گذشته در تهران باعث شد رابطه متعارف بین ارزش فروش واحدهای مسکونی در شمال و جنوب شهر به هم بخورد. احیای این رابطه در دو سناریو قابل تحقق است. متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدای 96 تا سرانجام تیر 98 معادل 215 درصد افزایش یافته است.

دو سناریوی تغییرات قیمت مسکن در مناطق بیست ودوگانه شهر تهران اعلام شد. در صورت وقوع سناریوی محتمل تر در ماه های پیش رو، مناطقی که در آستانه افت قیمت مسکن قرار دارند، از هم اکنون قابل شناسایی هستند. به گزارش دنیای اقتصاد، شهریور سال جاری دومین ماه کاهشی قیمت مسکن در حالی رقم خورد که این تغییرات تورم مسکن در تهران معنادار است. میانگین قیمت مسکن در معاملات ماه سرانجامی تابستان نزدیک 2درصد نسبت به مرداد کاهش یافت، اما مشاهده تغییرات قیمتی به تفکیک مناطق شهر نشان می دهد منطقه یک در صدر افت قیمت مسکن قرار گرفته است و میانگین قیمت در شهریور 15 درصد افت نموده است. همچنین همان طور که نمودار این گزارش نشان می دهد، میانگین قیمت در منطقه 5 نیز 7درصد افت نموده است. نکته قابل توجه این است که چهار منطقه تهران شامل مناطق یک، 2، 3 و 5 که از گران قیمت ترین مناطق بازار مسکن به شمار می آیند، در شهریور با تورم منفی ملک روبه رو بوده اند.

دنیای اقتصاد برای تحلیل این تغییرات و پیش بینی تورم ملکی مناطق مختلف در ماه های آینده، میزان رشد قیمت مسکن از ابتدای دوره رونق قبلی یعنی آغاز سال 96 تا سرانجام تیر سال جاری که آخرین ماه رشد قیمت مسکن بود و پس از آن تورم ملکی روند کاهشی پیدا کرد محاسبه نموده است. این محاسبات نشان می دهد منطقه یک که در این دوره 28 ماهه بیشترین رشد قیمت مسکن را تجربه نموده و میانگین قیمت مسکن در این منطقه تا سرانجام تیرماه نسبت به آغاز دوره رونق بازار معاملات، 287 درصد رشد نموده است، اکنون در شهریور در صدر مناطقی است که فرود قیمت را تجربه نموده اند، طوری که میانگین قیمت در این منطقه 15 درصد معادل حدود 5 میلیون تومان کاهش یافته است.

از دیگر مناطقی که در دوره رونق بیشترین رشد قیمت را داشته اند اما در ماه گذشته با افت قیمت روبه رو بوده اند، می توان به مناطق 2 و 5 اشاره نمود که نگاهی به تغییرات قیمتی 28 ماهه آنها نشان می دهد، آنها نیز در زمره مناطقی بوده اند که بیشترین رشد قیمت را در دوره رونق معاملات داشته اند، طوری که میانگین قیمت مسکن در منطقه 5 در سرانجام تیر 98 نسبت به ابتدای سال 96 حدود 240 درصد و میانگین قیمت در مناطق 21، 2 و 10 نیز در این بازه زمانی حول و حوش 230درصد افزایش یافت.

این در حالی بود که قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران در این مدت به طور میانگین 215 درصد رشد کرد و سه برابر شد.

نکته قابل توجه این است که تورم ملکی در هشت منطقه تهران در طول دوره دو سال و چهار ماهه منتهی به تیر 98 بیش از میانگین رشد قیمت مسکن در کل شهر تهران بوده است که اتفاقا بیشترین افت قیمت نیز در شهریور، در میان مناطق همین گروه به چشم می خورد. در مقابل تغییرات قیمتی مناطق نیمه جنوبی شهر شامل مناطق 9 تا 12، 15 و 16 و نیز 19 و 20 در ماهی که گذشت، افزایشی بوده و میانگین قیمت معاملات مسکن در این ماه در مناطق مذکور اغلب حول و حوش 5 درصد رشد داشته است.

این رویه درست برخلاف روندی است که در ماه های اوج رونق در بازار مسکن رخ داد. به طور کلی در دوره رونق بازار مسکن، مناطقی که بیشترین متقاضی را دارند، در مدت کوتاهی زودتر از سایر مناطق جهش قیمت را تجربه می نمایند و شیب رشد قیمت در این مناطق نسبت به سایر نواحی بازار مسکن بیشتر است. به این ترتیب مناطق شمال، شمال غرب و بعضی از مناطق غربی تهران در ماه های رونق، در صدر جدول تورم ملکی قرار گرفتند.

اما با آغاز دوره رکود و عمیق تر شدن کمای معاملات مسکن، میزان رشد قیمت در مناطق مذکور به صفر و زیر صفر رسید و قیمت ها کاهشی شد، در حالی که در مناطق نیمه جنوبی شهر همچنان شاهد افزایش میانگین قیمت، البته با شیب کمتر نسبت به ماه های قبل هستیم. به این ترتیب معنای این آرایش جدید تغییرات قیمتی را می توان به وسیله مقایسه با رفتار گذشته تورم مسکن در تهران دریافت. بر این اساس، می توان لیست انتظار فرود قیمت مسکن، یعنی فهرست مناطقی که احتمالا در ماه های آینده باید منتظر افت قیمت آنها بود را معرفی کرد. علاوه بر مناطق یک، 2، 5 و 13 که در شهریور پیشتاز تورم منفی ملکی شدند، مناطق 9، 10، 14 و 21 نیز در زمره مناطقی بوده اند که بیشترین جهش قیمت را از زمان رونق تا ماه های ابتدایی رکود تجربه نموده اند و در نتیجه می توان آنها را به عنوان مناطقی که در لیست انتظار کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه های آینده قرار دارند، دسته بندی کرد. البته راستا آینده تغییرات قیمت مسکن با برداشت از رفتار قیمتی 28 ماهه در مناطق مختلف تهران در صورتی به شکل مذکور رقم خواهد خورد که اتفاق ویژه دیگری در بازار مسکن رخ ندهد و متغیرهای بیرونی راستا فعلی بازار مسکن یعنی رکود و روند افت قیمت را تغییر ندهند.

اگر این تغییر راستا متاثر از عوامل بیرونی رخ ندهد، می توان آینده تغییرات قیمتی مناطق مختلف را تا حدودی تخمین زد.

البته توجه به این نکته لازم است که اکنون حجم معاملات ماهانه در بازار مسکن بسیار پایین تر از کف مورد انتظار دوره رکود است و بازار عملا در کمای کامل به سر می برد. راستا آینده قیمت مسکن در صورتی به شکلی که عنوان شد تغییر خواهد نمود که این وضعیت استثنایی ادامه پیدا نکند و کف معاملات در تهران اندکی در همان محدوده مورد انتظار در فاز رکودی افزایش یابد. به گزارش دنیای اقتصاد، ریشه پیش بینی شکل تغییرات تورم ملکی در ماه های آینده این است که همیشه یک رابطه نسبی بین قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد؛ کمااینکه چنین رابطه ای میان گروه های سنی آپارتمان نیز مشهود است. به عنوان مثال فاصله قیمتی میان آپارتمان در مناطق شمالی و جنوبی تهران معین است. اما در دوره رونق بازار بر اساس اینکه کدام مناطق در صدر تقاضای خرید قرار دارند، این فاصله موقتا بر هم می خورد تا اینکه در دوره ثبات و آرامش نسبی بازار معاملات تحت تاثیر رکود، رابطه قیمتی مذکور به تدریج احیا می گردد. احیای این رابطه با دو سناریو امکان پذیر است که سناریوی اول همان طور که اشاره شد، مبتنی بر کاهش، قیمت مسکن در مناطقی است که قیمت های آنها در فرآیند رشد، حباب آلود شده است.

اما احتمال وقوع سناریوی دیگری نیز وجود دارد، به این ترتیب که ممکن است اگر از شدت رکود کاسته گردد، همان مناطقی که قبلا در صدر تقاضای خرید و در صدر جدول رشد قیمت قرار داشته اند، اکنون نیز با بیشترین تقاضا روبه رو شوند و همین موضوع از ادامه روند افت قیمت در این مناطق جلوگیری کند. در این صورت رابطه بین قیمت مسکن در مناطق مختلف، به وسیله افزایش قیمت در مناطقی که کمترین تورم ملکی را تجربه نموده اند احیا خواهد شد.

با وجود این تحلیل رفتار قیمتی مسکن در مناطق مختلف در شهریور نشان می دهد سناریوی اول مشروط به شرایطی که ذکر شد، احتمال وقوع بیشتری دارد. در نتیجه معدود متقاضیان خرید مسکن در بازار کنونی باید در صورتی که قصد معامله به ویژه در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران را دارند، با احتیاط حداکثری اقدام نموده و قیمت پیشنهادی مالک را با دقت و حوصله ارزیابی نموده و تصمیم بگیرند. در عین حال توجه به این نکته نیز لازم است که ممکن است در تمام ماه های دوره پساجهش قیمت مسکن، قیمت تمام مناطق لیست مذکور کاهشی نباشد، چراکه به هر حال قیمت تابعی از میزان تقاضاست و تغییرات تقاضا در مناطق مختلف در ماه های آینده در این زمینه معین نماینده است. اما احتمالا این مناطق در میان مدت، در خط مقدم کاهش قیمت قرار دارند.

منبع: اقتصادنیوز

به "تورم منفی ملک کدام مناطق تهران را نشانه گرفته است" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "تورم منفی ملک کدام مناطق تهران را نشانه گرفته است"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید